Мария дель Пилар Руис и ее муж мечтали о покупке собственного дома. Недостаток средств сильно ограничивал их выбор. После посещения одной из выставок недвижимости пара, привлеченная выгодной схемой рассрочки, остановила свой выбор на одном из новых проектов в недорогом районе Сан-Мигелито. Для того, чтобы абонировать выбранный дом, супруги должны были выплатить $ 3000 в течение двух лет и остальную сумму после того, как дом будет готов. В течение двух лет первый взнос супруги выплатили. Но, приезжая смотреть на место своего будущего проживания, они заметили, что работы по строительству не двигаются и поинтересовались у компании-застройщика судьбой проекта. Застройщик признался, что испытывает определенные трудности, связанные с получением разрешений на строительство, к тому же земли вокруг проекта оказались захвачены незаконно, и этот вопрос также предстоит решать с муниципальными властями.
Однажды, без предварительного уведомления молодой паре позвонили и сообщили, что им возвращают авансовый платеж, поскольку муниципалитет Сан-Мигелито не смог решить вопрос с самозахватом земель и поэтому компания-застройщик вынуждена отказаться от строительства. Однако руис и ее муж попросили застройщика предоставить им аналогичный вариант в рамках другого проекта, так как прошло уже два года, и за это время многие возможности оценить и абонировать другие варианты покупки дома были утрачены. Однако застройщик не смог удовлетворить требования покупателей, поскольку предлагал более дорогие дома, нежели тот, который они выбрали. Поскольку соглашение между сторонами так и не было достигнуто, дело было передано в Управление по защите прав потребителей и конкуренции (ACODECO).
Количество жалоб, поступающих в ACODECO, показывает, что эта ситуация не единична. В отделе урегулирования ACODECO предоставили цифры, что с января по май 2011 года поступило 159 жалоб. Это, однако, меньше, чем за такой же период прошлого года – 221 жалоба. Большинство жалоб поступило в связи с нарушением контракта и скрытых дефектов.
На этом фоне власти оценивают возможность внесения изменений в Закон 45 от 31 октября 2007 года, который устанавливает стандарты для защиты прав потребителей и антимонопольного законодательства. Они обещают представить документ с изменениями к концу года. Педро Мейлан, менеджер ACODECO говорит, что он работает над поправкой к Закону 45, которые включает в себя не только строительные проекты, но и другие вопросы, которые нуждаются в улучшении. В случае с недвижимостью надо оценить два вопроса. Первый связан с теми иностранными компаниями, которые приходят в Панаму и начинают продавать проекты до начала строительства. Это обычная практика в Панаме, потому что, не имея достаточного количества клиентов, которые абонировали жилье и внесли первые взносы, вы не сможете запросить у банков финансирование работ. Многие иностранные компании продают проекты таким образом, деньги сданы на хранение в стране и покупатели защищены. Однако необходимо более полно прописать механизм защиты, при котором деньги покупателей не могут пропасть.
Другой аспект, который подлежит регулированию, это компании, которые закрывают свою деятельность, построив один объект. В этом случае, никто после не может предъявить рекламации.
Кроме того, ACODECO считает, что застройщики должны предоставлять покупателям гарантии в течение первого года эксплуатации домов на наличие трещин и дефектов в строительстве.
«Мы думаем, что понятие «ответственного строителя» должно включить в себя новые аспекты», - сказал Мейлан.
Недвижимость
Для продвижения вопроса об изменении закона в части недвижимости представители Ассоциации риэлтеров (Acobir) сообщили, что они встретились с ACODECO и согласились выработать формулу для обеспечения гарантий покупателям недвижимости. «Мы работаем над некоторыми альтернативами, и затем будем обсуждать их с другими гильдиями в отрасли и представлять предложения», - сказал Уилсон Руиз, президент Acobir. Эти предложения будут касаться как раз вариантов защиты клиентских кредитов и гарантии устранения строительных дефектов после продажи.
Есть так же проблема отсутствия мощностей со стороны муниципальных властей по обработке разрешений, и это приводит к задержкам.
Потребители ожидают
Хотя Acobir и ACODECO и ищут механизмы для лучшего регулирования в секторе недвижимости, потребители остаются в ожидании изменений, которые должны быть внесены в Закон 45.
Джованни Флетчер, президент панамского института права, потребителей и пользователей (Ipadecu), предполагает, что любую инициативу по защите прав потребителей, можно только приветствовать. Он подчеркивает также, что на рынке есть еще много застройщиков, которые проводят плохую практику несправедливых условий в договорах, подписанных покупателями. Флетчер даже предполагает, что такую практику надо возвести в ранг преступления и обязать исполнителя отвечать своим имуществом за действия, которые причинили ущерб покупателям.
Кроме того, все обращают внимание на то, что покупатель, как потребитель, должен внимательно прочитать контракт перед его подписанием, особенно то, что написано мелким шрифтом.
