В этой статье мы расскажем о некоторых особенностях общей долевой собственности в многоквартирных домах в Панаме.
При покупке квартиры в Панаме иногда вам придется принимать участие в заседаниях и собраниях совладельцев многоквартирного здания. В Панаме многоквартирное здание обозначается термином Propiedad horizontal или далее мы будем использоватьего сокращение – PH. Иногда случается так, что собственники РН злоупотребляют общей долевой собственностью здания – это может быть территория крыш, подвалов, социальных зон и т.п. Если такие зоны являются территорий общего пользования PH, почему такие совладельцы думают и действуют как будто бы это их собственность? Обоснованы ли их действия и соответствуют ли закону? В каких случаях это действительно возможно и легально?
Мы должны начать с того, что, в соответствии с правилами, регулирующими РН в Панаме, помещения и блага общего пользования являются, как видно из названия, «общими» и принадлежат всем владельцам, в соответствии с их долей в здании, то есть, говоря проще, в соответствии с размером их квартиры. Расходы на содержание такой собственности рассчитываются аналогично. В общем-то, похожая логика используется и в странах СНГ.
Рассмотрим, что входит в понятие имущества общего пользования более подробно:
- Площадь земли, на которой построено здание или здания и любые другие конструкции, за исключением случаев зданий, построенных на землях, принадлежащих одному или нескольким лицам;
- Товары, необходимые для существования, осуществления безопасности, здравоохранения, обслуживания и поддержания внешнего вида и эксплуатации объектов недвижимости;
- Товары, которые позволяют каждому владельцу пользоваться благами РН.
По закону, совместное регулирование собственности PH может установить, какая площадь является общей. Тем не менее, в законе также прописано более подробно, что в дополнение к вышеуказанному регулированию, общей площадью могут быть:
- Фундамент, колонны, балки и другие элементы крыш, галерей, залов, лестниц, коридоров, групп входа и выхода, также как коммуникаций и фасада здания;
- Подвалы, крыши, гаражи или парковка, а также, если таковые имеются, внутренние дворики и сады;
- Площадь для размещения сотрудников, отвечающих за собственность. Или, говоря более простым языком, – площадь для размещения ТСЖ;
- Площади для размещения инфраструктуры – электричества, газа, горячей и холодной воды, систем охлаждения, цистерн и емкостей для воды, насосов и т.п.;
- Лифты, помещения для мусора, почтовые ящики и т.п.
Теперь, в договорах купли-продажи квартиры или здания, которые указывают право на собственность в РН, является обязательным указание того, в чьей собственности находиться крыша здания. В соответствии с законом, крыша может быть оформлена для исключительного использования некоторых владельцев.
Эта информация должна быть включена в договора и контракты купли-продажи. Если эта информация не указана в них, крыша являться общей собственностью всех совладельцев PH. Следует добавить, что пункт, где указывается эта информация обычно называется «резерв» или по-испански «reserva».
Эти «резервы» могут быть сделаны девелопером PH в течение максимум десяти лет, при условии, что договоры купли и продажи должны указывать эту информацию. Представим сейчас, что грузовой лифт PH почти не используется собственниками, но тем не менее, может быть использован некоторыми собственниками для своих исключительных нужд.
Что делать, если совладелец хочет, чтобы общее благо использовал исключительно он? В соответствии с положениями правовых норм, владельцы РН могут договориться, о том, что некоторые собственники имеют эксклюзивный характер на общее благо, если оно не являются необходимым для нормальной работы здания и соблюдения безопасности собственников. (например, это не могут быть лестницы, лифты и пандусы, т.к. в случае пожара или других ЧП они нужны всем).
В свою очередь, если собственник берет исключительное право на использование какой либо части общей площади, он будет нести ответственность за поддержание и сохранение такого имущества.
Если вы находитесь в таком положении, и хотели бы использовать крышу или подобные площади под свои нужды, вы должны помнить, что закон в определенных случаях разрешает такие действия в Панаме. Ваш запрос должен быть одобрен не менее 66% всех собственников здания, и тогда площадь перейдет в вашу собственность.
==============================================================
По вопросам получения любой информации по недвижимости в Панаме, обращайтесь к нам через контактную форму или любым другим способом.
