Инвестиции: более 5,225,000,000 долларов составляет сальдо по ипотекам
Рынок недвижимости продолжает быть очень привлекательным сегментом для местных банков, что демонстрируется суммой сальдо по ипотекам. Но существует риск, о котором нельзя забывать. Специалисты этой индустрии думают, что может начаться «здоровое» снижение темпов.
Самый большой риск на сегодняшний день – это неуправляемый рост цен на строительные материалы, что непосредственно затрагивает строительство и причиняет ущерб местным банкам.
К маю 2008 строительство получило на 34.5% больше денег, чем за тот же период прошлого года, в то время как сальдо по ипотечным кредитам (выросшее на 8.6%) составляет уже 5,225,000,000 долларов, почти такую же сумму, которая требуется для проекта расширения Панамского Канала.
Эта сумма представляет собой 25% от общей суммы кредитов, выданных секторам экономики к маю 2008 года, согласно статистике имеющейся в Главном Управлении Банков Панамы (СБП).
Это интересный феномен, и как банки, так и классификаторы рисков признают, что перед таким увеличением приходится рассматривать элементы риска, о которых раньше даже не помышляли.
Эрнесто Басан, управляющий компанией-классификатором риска Equilibrium, считает, что банковское финансирование сектора строительства к концу 2008 года должно вырасти на 30%, что будет иметь положительное влияние на экономику страны. Однако, надо быть очень осторожными и консервативными в выдаче кредитов и близко контролировать развитие проектов.
На практике в городе финансируется до $1,300 долларов за квадратный метр, а средним лимитом для проектов на пляже берется $2,500 долларов за квадратный метр. В то же время от промоторов требуют взноса в 10% от общей стоимости проекта; а некоторые банки имеют в своем штате квалифицированных инженеров, которые ответственны за наблюдением за промоторами.
«Известно, что мы сейчас переживаем бум строительства, но так не будет продолжаться вечно. Осторожность – лучший союзник, чтобы избежать будущих потерь», - утверждает Басан.
Густаво Вилья, директор экономических исследований Главного Управления Банков Панамы, сказал, что с прошлого года они начали больше, чем обычно следить за выдачей кредитов на строительство и на ипотеки.
Согласно Вилья, две трети инвестиций в рынок недвижимости происходит из местных банков. Остальная часть происходит из заграничных банков и от прямых иностранных инвестиций.
Оценка проектов
Есть несколько аспектов, которые должны иметь в виду банки, когда на рынке недвижимости появляются новые протагонисты, не имеющие какого-либо опыта в Панаме и не имеющие местных партнеров, которые могли бы их консультировать, так как каждый рынок имеет свои особенности, и рынок Панамы не является исключением.
Некоторые из этих аспектов строительных проектов, которые особенно должны рассматриваться банками:
Опыт промотора
Направление и тип проекта
Уровень предварительной продажи. Требуется копия контракта на обещание купли-продажи, квитанции об уплате взносов, письма непреложного обещания платежа и т.п. для подтверждения того, что речь идет о реальных, а не фиктивных продажах.
Вклад в проект самих промоторов.
Для всех банков очень важен опыт промоторов проектов на панамском рынке, возможности исполнения строительства, имея ввиду большой спрос, существующий в настоящее время, и финансовая мощь акционеров, чтобы иметь возможность противостоять непредвиденным ситуациям, возникающим во время строительства проекта.
Также спекулятивная составляющая очень опасна, согласно Басану. «Проблема начинается, когда мыльный пузырь лопнет, цены упадут и спекулянты не найдут ни кому продать, ни кому сдать собственность, которая вероятно будет стоить меньше, чем их долг банку».
Тогда возникает вопрос: сколько времени мы еще сможем использовать момент макроэкономики?
«К счастью, у нас в стране разворачиваются мегапроекты, общественные финансы оздоровляются и коммерция находится в самом расцвете. Я бы сказал, что кредиты в секторе строительства будут продолжать расти, хотя и в меньшей степени, чем раньше, по крайней мере в ближайшие два года, но может быть и больше», - утверждает Басан.
Франклин Чалмер, из отдела бизнеса банка BBVA, считает, что экстраординарный рост панамской экономики делает затруднительным определение, когда цикл строительства вступит в фазу спада.
Однако, одним их реальных факторов возможного спада является огромное количество построенных и строящихся объектов, которые будут введены в строй в ближайшие три года, и с каждым разом все более консервативные условия, которые банковский сектор установил в последние несколько месяцев.
Кроме того, головокружительный взлет цен на строительные и комплектующие материалы привел к тому, что предложение на жилье становится с каждым разом все менее доступно для панамцев.
Только за последний год стоимость строительства квадратного метра многократно возросла именно за счет роста цен на строительные материалы.
Наиболее оптимистично настроенные специалисты считают, что бум вполне может продержаться еще пять или даже семь лет, и его спад может совпасть с окончанием работ по расширению Панамского Канала.
Банковский сектор, в свою очередь, готовится к спаду в конце 2010 года, то есть в ближайшие два года, согласно аналитикам BBVA.
«Думаю, что это хорошо иметь период процветания, но никогда не нужно забывать об основных принципах выдачи кредитов», - подчеркнул Чалмер, который считает, что «очень скоро начнется здоровое торможение в секторе».
