Перспективы устойчивого экономического роста Панамы выглядят многообещающими, учитывая общую благоприятную правовую и бизнес среду, налоговые льготы, стимулирование иммиграции и трудоустройства, долларовой экономики, сильной банковской сферы и логистического сектора, относительно низкого уровня преступности, а также расширения инфраструктуры. Уже завершена первая линия метро и готовятся к строительству следующие две.
И хотя президентские и парламентские состоятся в мае 2014, очень маловероятно, что победивший кандидат изменит экономическую и политическую направленность страны.
Общий обзор и прогноз рынка
Панама продолжает испытывать последствия беспрецедентного строительного бума офисной и коммерческой недвижимости. Примерно 175 тыс. кв. м. офисных помещений были выброшены на рынок в 2013 году, и более чем 500 тыс. еще запланированы к сдаче между 2014 и 2015 годами. Офисная недвижимость класса А и AB будет доминировать и занимать долю не менее 70% в следующие три года.
Около 40% основных коммерческих и офисных площадей сегодня можно найти в банковском квартале (Area bancaria) , в то время как в Сан-Франциско и зонах, прилегающих к Corredor Sur(Южный транспортный коридор) ~ 25% от общего количества. В течение следующих трех лет, большинство проектов будут построены в банковском квартале (~ 350 тыс. м2 или 60% в целом), в то время как в других частях не более 130 тыс. м2 или 22% от общего количества площадей класса А и AB.
Предложение
В первой половине 2013 года рынок увидел не более 10 тыс. метров новых площадей, однако во второй половине равновесие восстановилось и на рынок было поставлено не менее 165 тыс. кв. метров. Большая часть построенной недвижимости пришлась на банковский квартал и в районы близких к южному коридору. Наиболее крупные объекты 2013 года это финансовый центр Star Bay/BICSA (57 тыс. м2), вторая и третья очередь Oceania (31 тыс.), а также Torre MMG (28 тыс.). В 2014 году также ожидается поступление почти 230 тыс. кв. м. на рынок. Наиболее известные проекты текущего года – это Soho Tower с почти 61 тыс. метров и Sortis 33тыс.
Основными причинами такого строительства можно назвать спекулятивный интерес за счет расширения экономики, а также доступность кредитов.
Спрос
В целом предложение далеко опережает спрос в последние годы в столице Панамы. Из полумиллиона метров офисных площадей, выброшенных на рынок за период 2011-13 годы лишь 230 тыс. сданы в аренду. Спрос в 2013 году упал до самого низкого уровня с 2010 года. Сейчас увеличение спроса в год составляет не более 48 тыс. метров.
Одним из важных факторов, который объяснил рост спроса в течение последних нескольких лет является Закон 41. Принятый в 2007 году этот закон позволяет иностранным компаниям открывать отделения в Панаме при крайне благоприятном налоговом климате и снижает риски для компаний в первые годы, когда компаниям необходимо прощупать почву.
Заполняемость площадей
Сейчас незанятые площади составляют примерно 37% от общего количества, что существенно выше, в сравнении с 2012 годом, когда в городе было не более 28% пустующих площадок. Пожалуй, это исторический максимум не только для Панамы, но и для всей ЛА. Даже оптимистичный прогноз предполагает, что процент свободных помещений приблизиться к 45% в 2014 году.
По городу показатели заполняемости выглядят примерно так: в банковской зоне около 60%, Сан-Франциско – не более 48%, в районах близких к южному коридору около 26%, около канала не более 23%. Самый высокий показатель в офисах уровня АВ – 78%.
Стоимость аренды
Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости продолжит понижать расценки на ставки аренды. В целом вместе с увеличением доли вакантных площадей, ставки аренды в последние годы продолжали снижаться. Наблюдается тренд на сближение ставок на офисную недвижимость высокого и среднего класса – это первый показатель того, что рынок элитной офисной недвижимости сейчас перенасыщен. В компании Jones Lang La Salle предполагают, что рынок ждет дальнейшее снижение ставок на аренду в приемлимых показателях следующие несколько лет в то время, как рынок продолжит наращивать емкости.
В целом, на рынке ставки аренды держаться между $15-28 / кв метр в месяц в центрах класса А и $13-25 для класса АВ. Продажи проходят по цене $2,500 – 3,500 и $1,000 – 3,400 за квадратный метр в аналогичной последовательности. Наиболее высокие ставки находятся в районах, на которые мы уже не раз обращали внимание в статье: это банковский центр и территории близкие к южному транспортному коридору.
Сравнение с другими латиноамериканскими городами
По объему рынка коммерческой недвижимости Панама-сити занимает 11 место в Латинской Америке. Что касается объемов прироста, то тут Панама попадает в списки лидеров и стоит на уровне более крупных городов, такие как Лима (Перу) и Сантьяго (Чили).
==============================================================
По вопросам получения любой информации по недвижимости в Панаме, обращайтесь к нам через контактную форму или любым другим способом.
