Рынок недвижимости в Панаме в настоящее время можно охарактеризовать как рынок покупателя, потому что очень немногие покупают квартиры, в то время, как много объектов выставлено на продажу. У покупателя сегодня есть беспрецедентная возможность выбора и торга. Однако, несмотря на такой выбор, нельзя терять чувство реальности и надо помнить о тех осложнениях, которые могут возникнуть при покупке. Вот несколько важных советов для тех, кто собирается приобрести недвижимость в Панаме.
Как определить цену?
В Панаме нет единой мультилистинговой системы, которая позволяет делать сравнения и определять реальную рыночную стоимость недвижимости. Многие продавцы недвижимости действуют так, будто рынок не замедлялся, и часто это приводит к завышению цены на рынке.
Несмотря на то, что все продажи записаны в государственном реестре, указанные цены могут не отображать реальную цену. Иногда продавец и покупатель искажают цену, чтобы сэкономить на налоге на прирост капитала. Многие объекты недвижимости принадлежат анонимным корпорациям, которые продают акции корпорации вместо передачи титула собственности от продавца к покупателю.
В этом случае выходом может стать лишь длительное изучение ситуации, что под силу лишь опытным агентам в сфере недвижимости, которые досконально знают местные особенности рынка.
Контракт.
Все договоренности, касающиеся купли-продажи недвижимости должны быть в письменной форме и подписаны покупателем. Договор содержать следующие условия: характеристики недвижимости, имя владельца, условия оплаты, срок действия. Он должен также предусматривать, что продавец передает свободное от налоговых задолженностей имущество, и уплачивает налог на передачу имущества и прирост капитала. Все стороны должны подписать предварительный договор, который может быть основанием для судебного разбирательства, если продавец решит продать имущество кому-либо другому.
Задаток
Демонстрацией готовности покупателя приобрести недвижимость является стандартный задаток в размере 10% от общей стоимости. Этот платеж должен быть переведен на целевой депозитный счет в банке или в адвокатскую контору. Если покупатель аннулирует договор, то продавец сможет забрать задаток во исполнение нанесенного ему ущерба.
Юридическое сопровождение
Рекомендуется подписывать любые обязательства и контракты только после консультации с опытными юристами, для которых приоритетным направлением является недвижимость.
Различные формы собственности.
Прежде чем дать согласие на покупку объекта, необходимо выяснить, какая форма собственности у интересующей вас недвижимости. Она может быть в частной собственности физического лица, корпорации или в форме предварительного контракта на строительство, принадлежащее девелоперу.
Отсутствие обременений.
Необходимо сделать запрос в Государственный реестр, чтобы предстоящая покупка не выявила каких-либо обременений или ограничений в праве пользования, а также подтвердить право собственности. Также надо подтвердить отсутствие неуплаченных налогов и коммунальных задолженностей. Корпоративная собственность тоже требует изучения на предмет отсутствия исков, поданных против корпорации и оплаты ежегодных взносов. Если объект недвижимости находится в так называемой Горизонтальной собственности («Propiedad Horizontal»), то требуется получить специальную справку, что платежи по квартире или зданию оплачиваются, оплачиваются налоги, если объект не освобожден от налогов.
Титульное страхование
Чтобы дополнительно застраховать себя от неприятностей, связанных со скрытыми залогами и обременениями, можно застраховать титул. Это будет стоить от 1% от стоимости недвижимости.
Строительный надзор
В Панаме есть несколько компаний, специализирующихся на строительной инспекции. Их услуги рассчитываются по количеству квадратных метров и стоят от $1 до $2 за кв. метр.
Закрытие сделки
После того, как недвижимость прошла все проверки и инспекции, сделка может быть завершена, и покупатель оплачивает полную стоимость. В случае, если продаются акции корпорации, адвокат готовит передачу акций покупателю.
В заключение хотелось бы сказать, что покупка недвижимости в чужой стране – дело сложное и в связи с незнанием местного законодательства и рыночной ситуации, и в связи с отсутствием языковых навыков. Необходимо прибегнуть к помощи опытных агентов по недвижимости и юристов, чтобы беспрепятственно пройти все этапы сделки. И можно наслаждаться новой недвижимостью тропическом раю.
