В Панаме аренда остается привлекательной альтернативой для вложений, и с позиции тех, кто в ней участвует, это хороший бизнес. Спрос в целом существует на уровне среднего, либо выше среднего.
Между тем, в сегменте с высокой ставкой аренды объем предложения высок и за последнее время цены значительно снизились, хотя уровень прибыли все еще составляет 6-8%.
Согласно данным Ассоциации Собственников Недвижимости (API), на рынке аренды спрос выше, чем предложение в ценовом сегменте от $150 до $350 долларов, в тоже время все еще можно найти предложение в сегменте от $350 до $900 долл.. Большинство же пустых квартир и домов, представлены в ценовом сегменте выше $900 долл. По словам президента API, похожая картина разворачивается и в других городах Панамы, хотя они меньше столицы. Также он пояснил, что хотя рынок аренды дешевого жилья и существует, принципиально он расположен в таких неблагополучных районах, как El Chorrillo, Calidonia, Santa Ana, Curundú или San Miguelito, и частные инвестиции практически не затрагивают такие места. Вложений в проекты там практически не существует, потому что они нерентабельны.
Спрос
Roberto Nicholson из компании Bienes Raíces Nicholson, утверждает, что за последние 10 лет цены на аренду жилья в целом по рынку поднялись не менее чем на 20%. Цены на недвижимость росли как в сегменте жилой недвижимости, так и коммерческой. Иммиграция, приход крупных мультинациональных компаний в страну, открытие свободных зон торговли и индустриальных зон – все это сделало свой вклад в увеличение рынка и цен.
Недвижимость со стоимостью аренды от 300 до 600 долларов, как правило, имеет 100% окупаемость. С ростом ставок аренды окупаемость падает, но все равно остаются люди, которые заинтересованы и ищут варианты. Что касается сегмента с уровнем цен средне и выше среднего, то здесь можно видеть спад. Пять лет назад, в этой нише можно было видеть непомерные ставки – от 3 до 5 тыс. долларов в месяц. Сейчас произошли изменения и цены выровнялись. В том месте, где раньше ставка составляла 2 тыс. долл., сегодня - это 1,5 тыс., а квартира, которую предлагали за 1,5 тыс., сегодня можно найти за 1,3 тыс.
По словам Роберто, это произошло благодаря тому, что существует еше на стадии стротельства существует немалое предложение и застройщики пытаются бороться за каждого клиента. Это и является причиной для такого спада, либо выравнивания.
Подобного мнения придерживается и Francisco Escoffery, президент компании Indesa. Он утверждает, что перепроизводство жилья высокого класса в период строительного бума было настолько велико, что рынок аккумулировал огромное количество единиц недвижимости в этом сегменте, которое до сих пор не в состоянии переварить.
На это время застройщики воспользовались низкими процентными ставками по кредитам, что позволило им удержать у себя недвижимость без необходимости продажи по заниженным ценам. Таким образом, инвесторы были готовы понизить арендные ставки и просто подождать того момента, когда рынок им предложит лучшую цену с более выгодными для них условиями.
Также г-н Nicholson утверждает, что существует еще одна тенденция последнего времени – люди среднего класса решаются на ухудшение социальных условий и съезжаются с родственниками, при это начиная сдавать свое жилье. Он также отметил, что районы, которые имеют наибольший спрос при аренде недвижимости это San Francisco, Condado del Rey, Costa del Este, Marbella, Calle 50 и Obarrio - очевидно, благодаря своему расположению. Помимо этого, по его мнению, рынок аренды коммерческой недвижимости потерял в цене около 15% . Это ситуация останется прежней, до тех пор, пока на рынке сохраниться доминирование предложения над спросом.
Роберто отметил, что, тем не менее, наиболее успешными на данный момент являются проекты коммерческой недвижимости бизнес-центров. За пять лет ставки аренды на коммерческую недвижимость уменьшились – если раньше они доходили до 25-28 долл. за квадратный метр, сегодня это 18-20 долларов, но и такая ставка приносит неплохую прибыль.
Что касается аренды недвижимости в провинции Панамы, то в таких городах как Давид, Сантьяго и Читре, цены «выстрелили» из-за большого притока иностранцев, которые помимо недвижимости испытывают потребность в различных сервисах. Это , в свою очередь вызывает рост спроса на недвижимость среди местного населения.
Согласно отчету компании CBRE, во втором полугодии 2012 года, средняя цена аренды показала небольшой рост и составила $11,65 м.кв./месяц (за предыдущий аналогичный период она составила $11,31 м.кв./месяц).
Что касается сегмента с недвижимостью высокого класса, в районах на набережной Панама-сити и Costa del Este, цена на аренду там показала небольшой спад по сравнению с прошлым периодом потеряв чуть более одного доллара с $41.31 m2/месдо $40.16 m2/мес. В этом сегменте сосредоточено большое количество предложений, в особенности, учитывая ввод новых проектов.
Рынок аренды
На рынке существует немало предложений и потребности, имеющих совершенно индивидуальные направления, в зависимости от социального положения человека. Г-н Николсон отмечает, что "многие люди покупают квартиры для сдачи в аренду, хотя существует некоторая опасность, в случае увеличения безработицы, но такие инвестиции в целом являются более выгодными, чем депозит в банке".
Так произошло и в случае с Нэнси Франко, которая занимается сдачей в аренду жилья уже более 9 лет. В то время, как ее семья разрасталась, она решила не продавать свое первоначальное жилье, а сдать его в аренду, и теперь признает, что это было очень правильным решением. Франко сдает квартиру в районе San Francisco преимущественно иностранцам из Колумбии, Венесуэлы и Испании. В целом, она отмечает, что ее опыт сдачи в аренду является положительным, хотя и бывали случаи, когда арендатор отказывался платить по тем или иным причинам.
В свою очередь, Rosa Gómez проживала в арендованной квартире более 10 лет и она отмечает, что не считает потраченные на аренду деньги выгодным вложением, однако на этот период ее работа не была постоянной и у нее не было возможности оплачивать ипотеку либо иметь собственное жилье. В разное время Роза платила от $350 до $800 долл. Последнее место жительство Розы является ее собственностью.
С позиции президента Ассоциации Отелей Jesus Sierra, нелегальная сдача недвижимости в аренду наносит немалый вред индустрии отелей, которые, в отличие от первых, платят налоги в полном размере. К тому же, как отмечает Сьерра, это недобросовестно по отношению к собственникам, которые покупают квартиры для себя – постоянное движение арендаторов-соседов вызывает много беспокойства.
Он также отмечает, что это вредит дополнительному созданию рабочих мест. Согласно Управлению по Туризму (ATF), на конец 2012 года туристический сектор зарегистрировал около 130 тысяч рабочих мест. Каждый номер в отеле генерирует от 2 до 2,5 прямых рабочих мест и около 6 косвенных. Сьерра отмечает, что введенные санкции для собственников, которые сдают аренду для туристов и посетителей страны облегчают ситуацию, но незначительно.
Контракты
Согласно статистическим данным Генеральной Дирекции по аренде жилья в Министерстве Строительства, с января по июнь 2013 года было зарегистрировано 93 контракта до $150 долларов, 763 превышали указанную сумму, также было заключено 477 контрактов на коммерческую недвижимость.
В целом, тенденция сдачи в аренду без оформления документов растет, как замечает сотрудник дирекции.
Тенденции
В целом, в сфере аренды жилья происходят изменения. Сейчас уже не возводятся проекты с квартирами, с правом на собственность у единого собственника, так как такие проекты показывают низкую рентабельность.
Президент API отмечает, что "такие факторы как стоимость строительства заставляют нас работать более динамично и гибко. Нельзя строить жилье для одного собственника или полностью нацеленное на аренду, но мы можем построить жилье, где часть будет нацелена для проживания постоянных собственников, а другая часть будет использована для аренды".
Что касается постройки жилья для одного собственника и предназначенное в последствии для аренды в эконом-классе, так называемые «доходные дома», то такие проекты без поддержки государства, как правило, нерентабельны.
Жилье в низком ценовом сегменте в Панаме вообще является дефицитом, по оценкам Министерства Строительства, 2010 он составлял 136 тыс. единиц. "В 40% случаев, такое жилье предназначено для домохозяйств с доходом около 300 долларов в месяц. В таком случае, причиной дефицита, очевидно является экономическая ситуация у многих людей», как заявляет г-н Escoffery.
Подведем итоги:
20% - процент роста расценок аренды в Панаме за последние пять лет.
136 тыс. ед. – дефицит аренды в низком ценовом сегменте по оценкам 2010 года.
15% - процент снижения цен на коммерческую недвижимость, в связи с вводом новых площадей, особенно в новых бизнес-центрах класса А и В.
==============================================================
По вопросам получения любой информации по недвижимости в Панаме, обращайтесь к нам через контактную форму или любым другим способом.
