Roberto Eisenmann Jr. – La Prensa – 10 de agosto de 2007
Согласно последним данным, в настоящее время в Панаме строится 175 зданий, еще 125 проектов уже получили апробацию и 80 находятся в стадии ее получения; это составляет в общей сложности 380 зданий или проектов. Предполагается, что в этой декаде капиталовложения в строительство достигнут 10 миллиардов долларов, что вдвое превышает стоимость работ по расширению Панамского Канала.
Не будет ли разумно ожидать, что из 380 проектов 1% или даже 3% будут иметь какие-либо проблемы? Притом, что эти проблемы обнаруживаются до начала строительства или до начала структурных работ. Это не только совершенно нормально, но даже – что совершенно естественно – появится еще больше проблем и мы должны быть к этому готовы.
Я уверен, что бум недвижимости, происходящий сейчас в Панаме – это не мыльный пузырь, а развитие, основанное на благотворных факторах действительности.
Наши преимущества, как страны, явственны и имеют прочное основание: твердая валюта (доллар), развитая интернациональная финансовая система с национальными банками ничем не уступающими лучшим международным. Страна, имеющая разнообразные природные красоты, причем среди них как пляжи, так и горные массивы находятся очень близко одни от других, и то, что впервые представляет собой равнозначное развитие, включающее в себя Панаму, «которая за мостом». (Здесь имеется ввиду провинциальная Панама, а не только столица).
Много лет назад в Панаме уже имелось привлекательное законодательство для иностранных пенсионеров, … развитая выборная демократия, … утонченная система и культура ведения бизнеса, одинаковая с ведущими странами мира, … и Канал, который будет расширяться, и чье управление под панамским руководством лучше и эффективнее, чем было под американским.
В Панаме, в отличие от других стран региона, традиционно отсутствуют типичные проблемы насилия, такие как наличие вооруженных групп и т.п. Многие десятилетия разные расы и религии проживают в мире и гармонии.
Свободная Зона – самый важный пункт международной коммерции в обеих Америках, … цены на недвижимость, которые все еще составляют лишь третью часть от цен на мировом рынке, … и стимулирующее освобождение от налогов на недвижимость, такой же привлекательности, как и в странах-конкурентках; этот период освобождения вот-вот закончится и должен быть продлен. Не хватало только одного – чтобы международный рынок нас «обнаружил», что в действительности и произошло. А также не упомянуть и содействия, которое получило развитие недвижимости в Панаме из-за безумств Буша и таких природных катаклизмов, как ураган «Катрина».
Ничто из вышеперечисленного не может нам указывать, что то, что мы переживаем – это «мыльный пузырь».
Все наши преимущества – это то прочное основание, которое, на мой взгляд, будет поддерживать развитие недвижимости еще 7-10 лет, как минимум. Конечно, рост не всегда будет таким взрывным, как сейчас, а будет иметь свои взлеты и падения, что характерно для индустрии недвижимости, но в целом рост будет представлять устойчивое среднее развитие.
А те проблемы, которые возникли из-за первых трех проектов, переживающих трудности, должны нас привести к необходимости регулирования индустрии. Для начала, должно быть сделано саморегулирование, и потом уже легальное регулирование, что всегда опаздывает.
Очень важно, например, сделать следующее:
- Чтобы банки и дальше производили финансирование проектов, требуя разумной предварительной продажи непосредственно для будущих пользователей, а не для перепродажи спекулянтам. Пользователи не только делают инвестицию в покупку, но и переселяясь на жительство в Панаму, переводят сюда свой капитал и ежемесячные доходы.
- Девелоперы должны избегать чрезмерного количества перекупщиков-спекулянтов, к примеру, включая в свои контракты более длительные периоды, запрещающие покупателю дальнейшую перепродажу. В этой индустрии контракты на предварительную продажу должны содержать клаузулы на одностороннее прекращение соглашения, но с возвратом денег и процентов только для первичных покупателей, а не для перекупщиков-спекулянтов. Клаузулы об обоснованном увеличении стоимости строительства, в настоящее время обычно допускаемое в 5%, должны будут увеличиться до 10% из-за существующей в секторе инфляции.
- Власти должны запретить предварительную продажу проектов, которые находятся еще на стадии проектного предложения и еще не получили разрешения на строительство. А зонификация должна быть рациональной и твердой и не зависеть от неожиданных изменений на основании личного влияния отдельных лиц или взяток. Этого можно добиться открытыми публичными консультациями, широко обьявленными и на которых должны присутствовать максимальные авторитеты с правом принятия решений. Должны быть упрощены и сделаны открытыми бюрократические хлопоты по получению разрешений, которые только производят коррупцию, особенно в провинции, где есть алькальды, которые могут «ощипать» серьезных проектировщиков и продать разрешение по меньшей стоимости за взятку.
- Представители Отдела Защиты Потребителя должны строго регулировать рекламные предложения, наказывая за обманчивую рекламу, которая предлагает высотные здания на берегу залива с «кристально чистой водой» и прочие лживые обьявления.
Надо быть непреклонными во всем, что касается необходимой безопасности при строительстве высотных зданий, чтобы избежать таких трагедий, которые имели место. Министерство Труда должно выработать Регламент Безопасности, но также и синдикат строителей (самый богатый в стране) обязан защищать своих членов и иметь своих собственных инспекторов охраны труда, чтобы не приходилось оплакивать мертвых, которых уличные протесты не оживят.
В заключение: случившиеся недавно проблемы призывают к регулированию индустрии и не имеют ничего общего с «мыльным пузырем»; речь идет о взрывном росте, но на прочном основании. Нам не надо делать себе харакири отменяя стимулирующие законы, которые в большинстве и явились мотивом этого роста. Что ли мы не выдерживаем темп этого роста? Все, что нужно сделать – это организовать его и гарантировать, чтобы этот рост способствовал тому, чтобы все мы, которые живем на этой благодатной земле, могли улучшить качество нашей жизни.
