Иностранные инвестиции в строительство жилья высокой стоимости – сектор, наиболее задетый мировым финансовым кризисом.
Неуверенность охватила динамично растущую строительную индустрию. Появились очевидные сигналы тревоги и специалисты предупреждают о возможном понижении спроса на дорогие и очень дорогие квартиры, что может привести к замораживанию некоторых строящихся и готовых к началу строительства проектов.
Банки стали более требовательными и просят больше гарантий для выдачи внутренних займов на строительство, в некоторых случаях до 50% предварительных продаж проекта, и вклад инвесторов не менее 50% стоимости строительства.
Но тем временем широкомасштабные проекты, такие как: Расширение Панамского Канала и городской набережной, строительство автострады Панама – Колон и коммерческого проекта Los Faros – продолжают развиваться своим курсом.
Также ожидается, согласно официальным данным, начало строительства более 20 проектов, как публичных, так и частных, которые можно отнести к мегапроектам. Среди них и коммерческие центры, и городская инфраструктура, шоссейные дороги и сооружения в электроэнергетическом секторе, которые находятся в стадии изучения или уже разворачиваются.
Строительство зданий
Трудно ожидать, что строительство не заденут международные проблемы, в особенности экономический кризис, который произвел резкое падение спроса на недвижимость в мире.
Избранный президент Панамской Строительной Палаты, Хайме Хованэ, который вступит в свою должность 14 января, утверждает, что будет спад в темпе строительства зданий.
«Начнется снижение темпов строительства квартир высокой стоимости, и снизятся инвестиции, так как клиенты, на которых нацелены эти проекты, будут иметь проблемы для капиталовложений», - сказал Хованэ.
Строительство квартир высокой стоимости было тем сегментом строительства, который способствовал тому, что рынок недвижимости переживал свои лучшие времена. В 2007 году в строительной индустрии зарегистрирован рост в 20,3%, а в 2008 году, в соответствии с данными САРАС, рост оценивается в 27,3%.
Согласно консультативной компании Intracorp, которая сделала прогноз на развитие сектора недвижимости, в 2009 году ожидается спад строительства высотных зданий в столице. В 2008 году здесь было построено миллион 95 тысяч квадратных метров жилой площади, а в 2009 планируется только 918 тысяч квадратных метров. То есть вместо 6 тысяч квартир будет построено 5 тысяч.
Тенденция начала проглядываться с третьего триместра 2008 года. САРАС зарегистрировала уменьшение доли строительства в валовом внутреннем продукте (ВВП) и в общем количестве рабочих мест.
ВВП снизился с 277.7 миллионов долларов в третьем триместре до 270 миллионов в последние месяцы года. А рабочие места уменьшились с 38 тысяч до 30 тысяч за этот же период.
Предложение должно изменяться, согласно Луису Карлосу Морено, президенту Коллегии Архитекторов, который считает, что надо идти навстречу спросу семей среднего и невысокого достатка.
Усложнение порядка получения кредита коснулось в основном вертикальных проектов
Сокращение количества кредитов
«В последнее время сделались более заметными ограничения, которые банки накладывают на выдачу внутренних кредитов», - сказал Хованэ, который утверждает, что благодаря этому продолжает сохраняться финансовое здоровье, как для риелторов, так и для застройщиков.
Усложнение получения кредитов коснулось в основном проектов, в которых стоимость квадратного метра превышает тысячу долларов.
Это может привести к пересмотру и перепланировке отдельных проектов, и хотя пока нет еще официальных данных касательно этого феномена, в кругах, связанных со строительством, утверждают, что возведение некоторых высотных башен было отложено.
Испанский инвестор Диего Кинтанес рассказал, например, что пытается вернуть капиталовложения, которые он сделал в проекты зданий The Plaza Obarrio (улица 60-61 в районе Obarrio) и The World Gallery, застройщики которых отказались от их строительства.
«В общей сложности, в 2007 году я выплатил 41 тысячу долларов по контрактам обещания купли-продажи, но пока еще мне их не возвратили», - сказал Кинтанес.
Было сделано несколько попыток связаться с представителями Homes Real Estate Investment, разработчиками обоих проектов, но в результате так, и не было получено ответа относительно предположительной отмены строительства этих проектов.
Эдуардо Амеглио, президент строительной компании Convivienda, полагает, что 2009 – будет годом снижения темпа роста индустрии строительства из-за мирового финансового кризиса и из-за снижения в целом роста экономики страны.
«Мы считаем, что проекты, планируемые для иностранных рынков или в качестве инвестиций, потерпят наибольшие ограничения», - сказал Амеглио.
«Однако, проекты, предназначенные для внутреннего рынка, - добавил Амеглио – будут развиваться без изменений, и в таком же ритме, как и все последние четыре года».
«Индустрия недвижимости будет иметь хоть и замедленный, но положительный рост».
«Мы не можем не принимать во внимание финансовый кризис на международных рынках, чьи последствия затронули и будут продолжать затрагивать в большей или меньшей степени все мировые экономики, но даже самые известные имеющие международное признание экономисты не имеют надежных оснований, чтобы прогнозировать будущее».
Амеглио обращает внимание, что правительства ведущих стран-лидеров принимают стратегические меры для стабилизации ситуации. Имеется в виду финансовая помощь для спасения отдельных секторов промышленности в Соединенных Штатах и снижение кредитных ставок банков. Он также считает, что качества и характеристики национальной экономики помогут ей избежать кризиса с большей основательностью, по сравнению с другими странами региона.
В свою очередь, Хованэ подчеркивает, что для обеспечения дальнейшего роста строительной индустрии и сохранения рабочих мест необходимы государственные капиталовложения.
«Государство, независимо от правительства у власти, должно продолжать строительство больниц, школ и жилья экономического класса. Также необходимо развивать инфраструктуру. Кроме того, дефицит жилья представляет собой тот потенциал и канал, где можно сфокусировать инвестиции».
Согласно данным Министерства Жилья, требуется 160 тысяч 552 единиц жилья, из которых 25,9% предназначены семьям, чьи месячные доходы превышают 600 долларов.
«До настоящего времени предложение не смогло удовлетворить существующего спроса, поэтому мы считаем, что надо развивать инвестиции в жилье социального интереса», - добавил Хованэ.
Падение цен на строительные материалы
Ожидаемое в 2009 году падение цен на строительные материалы может явиться хорошим стимулом для строительной индустрии. Однако, инвентарное наличие материалов в стране высокое, поэтому снижение цен еще не скоро отразится на конечном потребителе.
Те инвесторы, которые еще не начали строительство своих проектов, могут ожидать, пока снизятся цены на материалы, но существует риск, что их клиенты не захотят ждать.
С другой стороны, те инвесторы, которые уже начали строительство, если решат отложить вручение объектов, чтобы воспользоваться снижением цен, рискуют штрафными санкциями за невыполнение контрактов.
Карла Лопес Абельо, специалист CBR Richard Ellis Panama, говорит, что «Финансовые институты выдают кредиты с большим разбором, так как в этот момент им важнее сохранить ликвидность на ближайший срок, чем будущая прибыль. Это в первую очередь касается кредитов на строительные проекты».
Начиная с 2008 года, продажи недвижимости на предварительном этапе строительства замедлились, что соответственно привело к задержке начала работ по проектам.
«Согласно самим застройщикам, с которыми мы консультировались, количество покупателей из Соединенных Штатов начало резко уменьшаться с марта 2008, но канадцы, европейцы и латиноамериканцы оставались на прежнем уровне», - сообщает Карла Лопес.
«В настоящее время мы наблюдаем, как например на улице Авенида Бальбоа, где за очень короткий срок были проданы и перепроданы все возможные участки земли и объявлено возведение более двадцати зданий, проектов, где уже начато строительство, не более десяти. Очень возможно, что новых строек не будет начато, пока эти проекты не будут закончены, или, в достаточной степени, развернуты».
«Однако, эти обстоятельства способствуют здоровому равновесию между спросом и предложением», - добавила Лопес.
Тем временем, на рынке коммерческой недвижимости, где продаются помещения, офисы и галереи, панорама не очень ясная. Рост экономики, зарегистрированный в последние два года в Панаме, благодаря сектору услуг, который является самым конкурентным сектором Панамы, произвел большой спрос на офисы.
Занятость продолжает быть высокой, и продажные цены и цены на аренду растут, несмотря на то, что предложение практически удвоилось.
Ожидается, что в конце 2009 и в 2010 будут готовы те проекты, которые сейчас строятся, если рост экономики будет продолжаться такими же темпами.
С другой стороны, Свободная Зона в Колоне представляет собой особенный рынок недвижимости, который абсолютно не связан с местной экономикой. В настоящее время цены на недвижимость достигли исторического уровня и даже превосходят цены в столице.
«Мы убедились, что цены на продажу и аренду в СЗК связаны с циклами мировой коммерции, и в особенности, с производством Востока, который является главным поставщиком товаров на американский, латиноамериканский и европейский рынки», -сообщила Лопес.
В соответствии с падением рынков, надо ожидать и снижение коммерции; однако, невозможно определить величину спада пока не пройдет первая половина года и не будут оценены успехи экономических мер, принятых Соединенными Штатами и Европой.
Поэтому, ожидается, что цены останутся на прежнем уровне, хотя и возможно некоторое снижение во второй половине года.
Вероятно, в ближайшие месяцы, если мы и не увидим много новых проектов, рынок вторичного жилья будет по-прежнему активным. Некоторые компании, возможно, предпочтут сдачу проектов в аренду, что позволит им капитализировать без особых оперативных травм.
Эти операции, основанные на аренде, могут превратиться в фонд недвижимости – форма, которая в нашей стране в этот момент не очень распространена, но которая может стать очень интересной в ближайшее будущее.
Изменения
Convivienda считает, что для поддержания роста сектора недвижимости, требуются объединенные усилия правительства и частного сектора.
В первую очередь надо контролировать спекуляцию, нормализуя цены на землю и строительные материалы.
Для этого должны быть приняты меры, которые будут способствовать появлению новых продуктов на внутреннем рынке, увеличению предложения и контролю монополий и спекуляции.
Строительство жилья в цифрах
3,744.20 МИЛЛИОНОВ долларов – вклад строительной индустрии в Валовой Внутренний Продукт (ВВП) в 2008 году. ВВП в этом году оценивается в 18 миллиардов 720 миллионов долларов.
10.13% оценивается рост ВВП в 2008. Это представляет некоторое снижение, по сравнению с 2007 годом в 11.54%.
25.9% жилья, рассчитанного на семьи с месячным доходом более 600 долларов, из 160 тысяч 552 единиц жилья, которое требуется согласно данным Министерства Жилья.
