В 2011 году в Панаме насчитывалось 838 911 квадратных метров офисных помещений и планируется построить 60 745 кв.м. в течение следующих трех лет. Согласно докладу компании по недвижимости NAI Panamá, офисы класса А+ занимают 66 093 кв.м, офисы класса А – 249 966 кв.м, а класса В+ занимают 221 383 кв.м. В строящихся офисных зданиях в Панама-Сити, по оценке специалистов, есть увеличение предложения на 69% за прошедшие два года.
В прошлом году уровень безработицы в офисном секторе достиг 5,72%, а средняя стоимость аренды составляла $ 22,12 за кв.м в месяц, плюс стоимость обслуживания $1,73 за кв.м в месяц. В 2010 году уровень безработицы был 8,5%, а стоимость аренды $ 19,64 за кв.м, в то время, как стоимость обслуживания $ 1,55 за кв.м.
Агенты по недвижимости исключают возможность возникновения кризиса в отрасли, потому что возросшее предложение может быть поглощено растущим спросом со стороны транснациональных компаний. Кроме того, цены на аренду, так же как и продажи остались стабильными, а в некоторых секторах даже растут, так что этот сегмент рынка остается привлекательным бизнесом для инвесторов.
Экономисты, такие как Адольфо Кинтеро, считают, что этот рынок остается высоким, так как экономика Панамы продолжает неуклонно расти, страна повышает инвестиционный рейтинг, и это привлекает иностранные компании, которые занимают много имеющихся офисов.
Кроме того, банки были очень осторожны в предоставлении финансирования для таких проектов, и это означает, что большинству из них гарантирована значительная прибыль. По данным исследования NAI Panamá самый крупный запас офисных площадей в столице в финансовой центре - в 388 257 кв.м с арендной платой в $ 21,58 за кв.м в месяц. Следующий по размеру предложений район – Панама Сюр, 119 794 кв.м и аренда 26, 50 за кв.м в месяц, и на третьем месте восточная часть города с 116 735 кв.м с арендой $ 20, 49 за кв.м.
Концентрация офисных помещений
Из 601 745 кв.м строительства 246 488сконцентрированы в финансовом центре, а средняя цена продажи составляет $ 2,693.34 за кв.м. Далее следует Коста дель Эсте, с 157 906 кв.м, и со средней ценой продажи $ 2,588.26 за кв.м. В финансовом центре и Коста дель Эсте сосредоточено 65% от общего числа квадратных метро новых строящихся офисов.
По мнению Освальдо Марчены, международного инвестиционного консультанта и PR директора Tribaldos Real Estate, Inc, избыток запасов, который существует сейчас в офисном сегменте, не должен вызывать тревогу или страх, что это пузырь, влияющий на цены. Марчена объяснил, что панама сейчас является эпицентром великих событий в центре Северной и Южной Америк. То, что Панама стала стратегическим направлением для мировой торговли, привело к тому, что международные компании продолжают создавать свои региональные центры операций в Панаме.
Он отметил также, что «международные корпоративные клиенты» имеют тенденцию поглощать больше количество квадратных метров офисных площадей. По словам Марчены на сегодняшний день насчитывается 200 международных компаний в стране, из которых 69 являются многонациональными, и эта тенденция растет.
«Для людей, которые не находятся в сфере недвижимости, положение дел с офисными площадями можно рассматривать как избыток. Но тот факт, что продолжают прибывать все больше многонациональных компаний, которые находят в Панаме лучшее место, чтобы управлять своими региональными операциями, говорит о том, что чем больше площадей на сегодняшний день, тем лучше, « - добавляет Марчена.
Он также подчеркнул, что с точки зрения цены на аренду могут быть незначительные изменения в краткосрочной перспективе, но быстрое поглощение квадратных метров приведет к стабильным ценам.
Выгодное вложение
По словам советника по недвижимости Хосе Габриэля Монтенегро, несмотря не избыток на рынке, цены на аренду и продажу остаются стабильными по трем причинам. Во-первых, много имеющихся на рынке квартир хорошо продаются для инвесторов, а не для конечных потребителей, которые фактически являются арендаторами офисов. Вторая причина связана с тем, что в настоящее время большое количество офисов переезжает в район Коста дель Эсте. В настоящее время многие руководители и ключевые руководители компаний, проживающие в Коста дель Эсте, чувствуют себя более комфортно, имея свои представительства в этом секторе, который находится в нескольких минутах от дома. Третий фактор, упомянутый Монтенегро, это то, что многие здания находятся еще в стадии строительства, и пока они не будут построены, не будут эффективно влиять на рынок.
Еще один важный момент – то, что покупая офис, чтобы сдавать его в аренду, например за $ 2500 за кв.м и получать арендную плату $ 21 за кв.м, что соответствует уровню низких цен, инвестор получает возврат в размере 8%, что выше банковских ставок по вкладам в несколько раз.
Все это привело к продолжению строительства новых офисов, так как инвесторы предпочитают покупать вместо того, чтобы держать деньги в банках. «Иными словами, инвесторы стремятся максимизировать свои инвестиции,» - говорит Монтенгро. Он также как и Марчена подтверждает, что многие делают ставку на закон о транснациональных корпорациях. Монтенегро прогнозирует, что цены на аренду продолжат снижаться незначительно, но цена продажи будет оставаться практически неизменной от $ 1500 до $ 2500 за кв.м.
